Verkehrswert in der Zwangsversteigerung: Was müssen Gläubiger und Bieter wissen?

Wer zum ersten Mal ein Zwangsversteigerungsverfahren begleitet, erlebt oft eine Überraschung: Das Meistgebot weicht erheblich von dem Wert ab, den das Gericht zuvor festgesetzt hat. Manchmal liegt es deutlich darunter, manchmal übertrifft es ihn. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert und der Zuschlagspreis sind zwei verschiedene Größen, die unterschiedlichen Regeln folgen. Wer das nicht versteht, verliert im Verfahren Handlungsspielraum.

Was ist der Verkehrswert bei einer Zwangsversteigerung?

Der Verkehrswert ist ein objektivierter Marktpreis. Nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) bezeichnet er den Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre, unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und der Lage des Grundstücks. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse bleiben ausdrücklich außer Betracht.

Diese Definition gilt nicht nur im allgemeinen Immobilienrecht, sondern bildet nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch die Bewertungsgrundlage für das Zwangsversteigerungsrecht. Der BGH hat dies im Beschluss vom 7. Juni 2018 (V ZB 221/17) ausdrücklich bestätigt. Der Zuschlagspreis hingegen entsteht ausschließlich durch die Gebote im Versteigerungstermin. Ein Marktreport des Steinbeis-Transferzentrums CRES formuliert das treffend: Es sei nicht garantiert, dass der Zuschlagspreis dem zuvor ermittelten Verkehrswert entspreche. Der Verkehrswert ist Bezugsgröße, kein Kaufpreis.

Wie setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert fest?

Die gesetzliche Grundlage für die gerichtliche Wertfestsetzung ist § 74a Abs. 5 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Das Vollstreckungsgericht setzt den Grundstückswert durch Beschluss fest, nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen. Dieser Beschluss ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Eine spätere Anfechtung des Zuschlags mit der Begründung, der Verkehrswert sei falsch festgesetzt worden, schließt das Gesetz ausdrücklich aus.

Wer eine fehlerhafte Wertfestsetzung rügen will, muss das über die sofortige Beschwerde gegen den Wertfestsetzungsbeschluss tun, solange die Frist läuft. Wer diese Frist versäumt, hat danach kaum noch Handhabe. Einzige Ausnahme: Der BGH hat im Beschluss vom 7. Dezember 2017 (V ZB 109/17) klargestellt, dass das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert von Amts wegen anpassen muss, wenn wesentliche neue Tatsachen erst nach Ablauf der Beschwerdefrist eintreten. In diesem Fall kann eine Zuschlagsbeschwerde auf die unterbliebene Anpassung gestützt werden.

Welche Rolle spielt der Sachverständige bei der Wertermittlung?

Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen, der den Verkehrswert nach § 194 BauGB und den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt. Das Gutachten bildet die Grundlage für den gerichtlichen Wertfestsetzungsbeschluss, ersetzt ihn aber nicht. Das Gericht kann auch andere Unterlagen oder Gutachten der Parteien heranziehen.

Für Bieter und Beteiligte ist das Gutachten eine zentrale Informationsquelle. Es kann auf der Gerichtsgeschäftsstelle nach vorheriger Terminvereinbarung eingesehen werden und wird häufig auch über das ZVG-Portal im Internet veröffentlicht, wie das Amtsgericht Münster in seinen Hinweisen für Bietinteressenten erläutert.

Ist der Verkehrswert das Mindestgebot bei einer Zwangsversteigerung?

Nein. Der Verkehrswert ist keine Mindestgebotspflicht. Er ist die Bezugsgröße für gesetzliche Wertgrenzen, die den Zuschlag unter bestimmten Voraussetzungen verhindern. Gebote unterhalb des Verkehrswerts sind zulässig, lösen aber je nach Höhe bestimmte Rechtsfolgen aus.

Praktisch relevant ist außerdem die Sicherheitsleistung. Sie beträgt zehn Prozent des gerichtlich festgesetzten Verkehrswerts. Als zulässige Zahlungsmittel kommen Verrechnungsscheck, Bundesbankscheck, eine unbedingte selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts oder eine vorherige Überweisung an die Oberjustizkasse in Betracht. Andere Formen werden nicht akzeptiert.

Was bedeutet die 5/10-Grenze bei Zwangsversteigerungen?

§ 85a Abs. 1 ZVG ordnet an, dass der Zuschlag von Amts wegen zu versagen ist, wenn das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswerts nicht erreicht. Diese Versagung erfolgt ohne Antrag, das Gericht handelt automatisch.

Diese Grenze gilt nur im ersten Versteigerungstermin. Im Folgetermin, der nach einer Zuschlagsversagung frühestens drei und spätestens sechs Monate später stattfindet, findet § 85a Abs. 1 ZVG keine Anwendung mehr.

Was gilt, wenn das Gebot zwischen 5/10 und 7/10 liegt?

In diesem Bereich greift § 74a Abs. 1 ZVG. Ein Berechtigter, dessen Forderung durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in Höhe von sieben Zehnteln des Grundstückswerts voraussichtlich gedeckt wäre, kann die Versagung des Zuschlags beantragen. Das ist ein Antragsrecht, keine automatische Rechtsfolge.

Der Antrag muss bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden. Danach ist er unzulässig. Der betreibende Gläubiger kann widersprechen, wenn er glaubhaft macht, dass ihm durch die Versagung ein unverhältnismäßiger Nachteil entsteht. Das Gericht entscheidet dann unter Abwägung dieser Positionen.

Was gilt im Folgetermin nach einer Zuschlagsversagung?

Nach einer Zuschlagsversagung bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Versteigerungstermin. Die Frist beträgt mindestens drei, höchstens sechs Monate. Im Folgetermin gelten weder die 5/10-Grenze noch die 7/10-Grenze. Der Zuschlag kann dann auch bei deutlich niedrigeren Geboten erteilt werden.

Für Gläubiger bedeutet das eine nüchterne Abwägung. Wer im ersten Termin die Zuschlagsversagung erfolgreich beantragt hat, gibt damit nicht automatisch eine bessere Ausgangsposition im Folgetermin auf. Aber die Schutzwirkung der Wertgrenzen entfällt. Wer diese Konsequenz nicht einkalkuliert, riskiert im zweiten Anlauf einen noch niedrigeren Erlös.

Wie weit weichen Verkehrswert und Zuschlagspreis voneinander ab?

Der Verkehrswert ist eine objektivierte Schätzung des Marktwerts zu einem bestimmten Stichtag. Der Zuschlagspreis ist das Ergebnis eines konkreten Bietverfahrens. Beide können erheblich voneinander abweichen.

Der Marktreport Zwangsversteigerungen des Steinbeis-Transferzentrums CRES liefert dazu aufschlussreiche Zahlen. Der durchschnittliche Verkehrswert stieg von rund 206.000 Euro im Jahr 2020 auf rund 281.000 Euro im Jahr 2022, ein Anstieg von knapp 36 Prozent. Gleichzeitig sank die Zahl der Versteigerungstermine von durchschnittlich rund 2.650 pro Monat in den Jahren 2020 und 2021 auf knapp unter 2.300 pro Monat im Jahr 2022. Der Gesamtumsatz stieg dennoch, weil die höheren Verkehrswerte den Rückgang der Verfahrenszahlen mehr als ausglichen.

Der Bericht zeigt auch regionale Unterschiede zwischen Sachverständigenverkehrswerten und Angebotspreisen in Immobilienportalen. In Berlin lagen die Verkehrswerte etwa 20 Prozent unter den Portalangebotspreisen, in Sachsen betrug der Abschlag rund 40 Prozent. Der Verkehrswert ist also keine direkte Ableitung aus Portalpreisen, sondern eine eigenständige Bewertungsgröße.

Wann muss der Verkehrswert neu festgesetzt werden?

Ein gesetzliches Verfallsdatum für Sachverständigengutachten im Zwangsversteigerungsverfahren gibt es nicht. Die Notwendigkeit einer Aktualisierung hängt vom Einzelfall ab. Wesentliche Marktveränderungen, bauliche Veränderungen am Objekt oder eine erhebliche Zeitspanne seit der letzten Bewertung können eine Anpassung erforderlich machen.

Der BGH hat im Beschluss vom 7. Dezember 2017 (V ZB 109/17) die Pflicht des Vollstreckungsgerichts konkretisiert. Treten wesentliche neue Tatsachen nach Ablauf der Beschwerdefrist gegen den Wertfestsetzungsbeschluss ein, muss das Gericht den Verkehrswert von Amts wegen anpassen. Unterbleibt das, kann das Recht eines Beteiligten auf Versagung des Zuschlags beeinträchtigt sein. Auf diesen Mangel lässt sich dann eine Zuschlagsbeschwerde stützen.

Welche Wertgrenzen gelten in der Teilungsversteigerung?

In der Teilungsversteigerung, die häufig bei Erbauseinandersetzungen oder nach Scheidungen vorkommt, gilt die 7/10-Grenze des § 74a ZVG nicht. Nur die 5/10-Grenze nach § 85a ZVG bleibt im ersten Termin relevant. Wird im ersten Termin kein Zuschlag erteilt, findet im zweiten Termin auch die 5/10-Grenze keine Anwendung mehr.

Im zweiten Termin gilt dann nur noch die sogenannte Verschleuderungsgrenze. Sie greift bei einem krassen Missverhältnis zwischen Grundstückswert und Meistgebot. Eine starre Prozentzahl gibt das Gesetz nicht vor; die Literatur verortet sie bei Geboten unter drei Zehnteln des Werts. Geltend gemacht wird sie über einen Antrag nach § 765a Zivilprozessordnung (ZPO), der Vollstreckungsschutz aus besonderen Gründen vorsieht.

Welche strategischen Konsequenzen ergeben sich für Gläubiger und Bieter?

Für Gläubiger ist die korrekte Verkehrswertfestsetzung keine Formalie. Sie bestimmt, ab welcher Gebotshöhe die 7/10-Grenze greift und damit das Antragsrecht nach § 74a ZVG entsteht. Ein zu niedrig angesetzter Verkehrswert kann dazu führen, dass Schutzrechte ins Leere laufen. Wer als Gläubiger Zweifel an der Wertfestsetzung hat, sollte das Gutachten auf der Gerichtsgeschäftsstelle einsehen und die sofortige Beschwerde prüfen, bevor die Frist abläuft. Wer das Verfahren aktiv steuern will, findet in einer spezialisierten Beratung zur Zwangsversteigerung die nötige Unterstützung, um Fristen und Rechtsmittel gezielt einzusetzen.

Das Antragsrecht nach § 74a ZVG ist ein aktives Instrument. Es wirkt nur, wenn der Antrag rechtzeitig, also bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag, gestellt wird. Wer wartet, verliert es.

Worauf sollten Bieter bei der Gebotsstrategie achten?

Bieter sollten den Verkehrswert als Orientierungsgröße verstehen, nicht als Kaufpreis. Das Gutachten gibt Auskunft über den objektivierten Marktwert, sagt aber nichts darüber aus, was die Immobilie dem einzelnen Bieter wert ist. Außerdem enthält es oft Informationen zu Baumängeln, besonderen Mietverhältnissen oder Bodenbelastungen, die im freien Markt möglicherweise nicht so offen kommuniziert werden.

Wer unvorbereitet in einen Versteigerungstermin geht, riskiert Fehlentscheidungen unter Zeitdruck. Das Gutachten zu kennen ist dabei nur ein erster Schritt. Ebenso wichtig ist es, die Verfahrensregeln des jeweiligen Termins zu verstehen und die eigene Gebotsobergrenze vorab verbindlich festzulegen.

Besonders unterschätzt wird die Frage, ob es sich um einen ersten oder einen Folgetermin handelt. Im Folgetermin entfallen die gesetzlichen Wertgrenzen vollständig, was die Dynamik des Bietverfahrens grundlegend verändert. Wer das nicht einkalkuliert, kann mit einer Gebotsstrategie antreten, die für den falschen Termintyp ausgelegt ist.

Eine strukturierte Vorbereitung schützt vor den häufigsten Fehlern. Vor jedem Versteigerungstermin empfehlen sich diese Schritte:

• Gutachten auf der Gerichtsgeschäftsstelle oder im ZVG-Portal einsehen und auf besondere objektspezifische Merkmale nach § 8 ImmoWertV prüfen
• Sicherheitsleistung in zulässiger Form (Verrechnungsscheck, Bundesbankscheck, Bürgschaft oder Vorabüberweisung) rechtzeitig bereitstellen
• Prüfen, ob es sich um einen ersten oder einen Folgetermin handelt, da im Folgetermin weder die 5/10- noch die 7/10-Grenze gilt
• Wertgrenzen für den jeweiligen Termin berechnen und Gebotsobergrenzen sowie -untergrenzen vorab definieren

Welche Schutzmechanismen sollten Schuldner kennen?

Schuldner haben zwei wesentliche Hebel. Der erste ist die sofortige Beschwerde gegen den Wertfestsetzungsbeschluss nach § 74a Abs. 5 ZVG. Sie ermöglicht eine Überprüfung durch das Landgericht und ist das primäre Rechtsmittel gegen eine fehlerhafte Bewertung. Wer sie nicht nutzt, verliert die Möglichkeit, den Verkehrswert später als Anfechtungsgrund für den Zuschlag einzusetzen.

Der zweite Hebel ist der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO. Er greift bei einer sittenwidrigen Härte, also wenn die Zwangsversteigerung zu einer mit den guten Sitten nicht zu vereinbarenden Belastung führt. Der BGH hat im Beschluss vom 20. Februar 2020 (V ZB 17/19) bestätigt, dass bei einer konkreten Lebensgefahr für den Schuldner oder einen nahen Angehörigen der Zuschlag nicht erteilt werden darf. In solchen Fällen ist eine Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss nach § 100 Abs. 3 in Verbindung mit § 83 Nr. 6 ZVG erfolgversprechend.

Wie werden besondere Objektmerkmale im Gutachten berücksichtigt?

§ 8 ImmoWertV unterscheidet zwei Kategorien von Grundstücksmerkmalen. Allgemeine Grundstücksmerkmale sind solche, die auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt regelmäßig auftreten, etwa Lage, Größe und typische Nutzungsart. Ihr Werteinfluss fließt bereits in den vorläufigen Verfahrenswert ein.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind Eigenschaften, die erheblich vom Marktüblichen oder von den zugrunde gelegten Bewertungsmodellen abweichen. Die Verordnung nennt als Beispiele Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen, wirtschaftlich nicht mehr nutzbare bauliche Anlagen sowie ungewöhnliche Mietverhältnisse und grundstücksbezogene Belastungen. Diese Merkmale werden durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt, die der Sachverständige bei der Ermittlung der Verfahrenswerte ansetzt. Werden mehrere Wertermittlungsverfahren parallel durchgeführt, müssen diese besonderen Merkmale in allen Verfahren identisch angesetzt werden.

Für Bieter ist das relevant. Ein Gutachten, das erhebliche Baumängel oder eine Bodenverunreinigung ausweist, kann einen Verkehrswert ausweisen, der unter dem ersten Eindruck des Objekts liegt. Wer das Gutachten nicht liest, bietet blind.

Häufige Fragen zum Verkehrswert in der Zwangsversteigerung