Zwangsversteigerung wirksam abwenden

Sofort. Zwischen Terminbestimmung und Versteigerungstermin liegen häufig nur sechs bis acht Wochen. Vollstreckungsschutzanträge nach § 30a ZVG müssen spätestens zwei Wochen vor dem Termin substantiiert eingereicht werden damit das Gericht über die Sanierungsperspektive entscheiden kann. Wer erst zehn Tage vor dem Termin reagiert verliert die Hebel die das Gesetz eigentlich vorsieht. Wir nehmen Mandate binnen 48 Stunden an gerade weil diese Reaktionszeit über das Ergebnis entscheidet.

Ja sofern eine belastbare Sanierungsperspektive nachweisbar ist. Der Rechtspfleger ist nicht an die Position der Bank gebunden. Entscheidend nach § 30a ZVG ist die Aussicht auf Befriedigung des Gläubigers durch andere Mittel innerhalb angemessener Frist. Wir liefern den Nachweis durch Zwischenfinanzierungszusage Kaufinteressentenbestätigung oder Restrukturierungsplan. In dieser Konstellation lehnt das Gericht regelmäßig nicht ab auch wenn die Bank widerspricht. Voraussetzung ist die forensische Substanz nicht der Wunsch.

In nahezu allen Fällen ja. Das Verfahren nach § 74a ZVG legt das geringste Gebot bei sieben Zehnteln des Verkehrswerts fest und der zweite Termin kennt diese Grenze nicht mehr. In der Praxis liegt der Zuschlag häufig bei 50 bis 70 Prozent des Marktwerts. Eine freihändige Verwertung erzielt in unserer Erfahrung 20 bis 35 Prozent mehr. Diese Differenz fließt nach Befriedigung der Gläubiger an den Mandanten und verändert die persönliche Vermögenslage substanziell insbesondere wenn Bürgschaften im Hintergrund stehen.

Die Bürgschaft greift erst wenn die Hauptforderung uneinbringlich ist § 765 BGB. Bei freihändiger Vollbefriedigung der Bank erlischt die Bürgschaft akzessorisch. Bei Teilbefriedigung mit Verzicht auf den Restbetrag verhandeln wir parallel die Mitfreigabe der Bürgschaft als Bedingung der Zustimmung. Das ist Standardpraxis sofern man es im richtigen Verhandlungsmoment einbringt. Wer den Verkauf ohne Bürgschaftsklausel beurkundet verliert diesen Hebel dauerhaft.

Eingeschränkt. Nach Erteilung des Zuschlagsbeschlusses ist die sofortige Beschwerde nach § 96 ZVG iVm § 793 ZPO der einzige verbleibende Hebel. Frist zwei Wochen. Inhaltlich tragen nur formelle Mängel des Verfahrens oder die Verletzung wesentlicher Vorschriften. Eine inhaltliche Neubewertung der Sachlage ist nicht mehr möglich. Wir prüfen die Beschwerde sofort raten aber zur Ehrlichkeit über die Erfolgsaussichten. Der Hebel ist deutlich kleiner als vor Zuschlag.

In Österreich regelt die Exekutionsordnung die Zwangsversteigerung. Schutzanträge laufen über §§ 200 ff. EO und das Aufschiebungsverfahren. In der Schweiz greift das SchKG mit deutlich abweichender Verfahrensstruktur insbesondere bei Grundstücksverwertung nach Art. 151 ff. SchKG. Wir koordinieren mit Korrespondenzanwälten in Wien und Zürich. Bei grenzüberschreitenden Vermögen ist die Reihenfolge der nationalen Verfahren entscheidend. Wer eine Jurisdiktion vernachlässigt verliert dort und gefährdet die Sanierung insgesamt.

Auch nach Anberaumung des Versteigerungstermins bestehen Handlungsoptionen. Nach § 30 ZVG kann das Verfahren auf Antrag des Schuldners einstweilen eingestellt werden, wenn der Gläubiger zustimmt oder Aussicht besteht, dass die Zwangsversteigerung durch eine Einstellung vermieden wird. Praktisch bedeutet das die Aufnahme von Vergleichsgesprächen mit der vollstreckenden Bank, häufig flankiert durch einen Schutzschirm nach StaRUG oder ein Insolvenzeigenverwaltungsverfahren nach § 270b InsO. In Österreich greift die analoge Regelung des § 200 EO, in der Schweiz der Rechtsstillstand nach Art. 56 ff. SchKG. Entscheidend ist, dass parallel ein belastbares Konzept zur Ablösung oder Umschuldung der Forderung vorgelegt wird. Wir empfehlen, spätestens vier Wochen vor dem Termin anwaltlich prüfen zu lassen, ob ein Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO oder eine geordnete Refinanzierung der tragfähigere Weg ist.

Vor der eigentlichen Zwangsversteigerung stehen in der Regel mehrere Wege offen, die je nach Liquiditätslage und Verwertungsinteresse zu prüfen sind. In Betracht kommen die einvernehmliche Umschuldung über einen anderen Finanzierer, ein freihändiger Verkauf in Abstimmung mit dem Grundpfandgläubiger zur Vermeidung der Verwertungsverluste eines ZVG-Verfahrens sowie die Einleitung eines Restrukturierungsverfahrens nach StaRUG, das die Zwangsvollstreckung in das Grundvermögen nach § 49 StaRUG sperren kann. In Österreich bieten URG und Sanierungsverfahren vergleichbare Instrumente, in der Schweiz der Nachlassvertrag nach Art. 293 ff. SchKG. Bei grenzüberschreitenden Konstellationen ist zusätzlich die EuInsVO 2015/848 zu beachten. Wir empfehlen, zunächst eine ehrliche Bewertung des Verkehrswerts und der Rangverhältnisse im Grundbuch vornehmen zu lassen, bevor mit der Bank genaue Lösungswege verhandelt werden.

Die Erstberatung zur Einschätzung der Sach- und Rechtslage ist bei unserer Kanzlei kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Sichtung der Vollstreckungstitel, der Grundbuchsituation und des bisherigen Schriftverkehrs mit Bank und Vollstreckungsgericht. Erst wenn ein genauer Mandatsumfang feststeht, wird auf Basis einer schriftlichen Vergütungsvereinbarung weitergearbeitet, in der Regel als Pauschal- oder Zeithonorar für unsere betriebswirtschaftliche Leistung. Die anwaltliche Vertretung rechnen die von uns eingebundenen Rechtsanwälte gesondert ab, in Deutschland nach RVG, in Österreich nach RATG, in der Schweiz nach den kantonalen Tarifordnungen. Die Kosten einer geordneten Abwendung liegen praktisch fast immer unter den Wertverlusten, die im Zuschlagsverfahren durch Untererlöse von dreißig Prozent und mehr unter Verkehrswert entstehen. Wir empfehlen, das kostenfreie Erstgespräch zeitnah zu nutzen, sobald die Vollstreckungsankündigung der Bank vorliegt.